Dans le jargon de l’immobilier, un terrain se définit comme étant un bien immobilier non bâti, dont l’estimation financière se différencie de celle d’une maison, d’un appartement ou d’un local commercial. En effet, la valeur marchande d’un terrain dépend en grande partie de sa situation géographique et de son utilisation potentielle. Découvrez alors les moyens pour faire l’estimation d’un terrain constructible avec City&You dans cet article.
S’informer en amont auprès du cadastre de la mairie
La première chose à faire est de se rendre à la mairie auprès du cadastre. Il s’agit d’un document regroupant les plans de chaque commune sur le territoire français. Ces plans font figurer les constructions bâties et les parcelles de terre. La référence au cadastre est essentielle, que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur car il énumère en détails les éléments de la propriété (évaluation fiscale, adresse du propriétaire…).
Veillez à recueillir les informations suivantes :
- Les limites du terrain : il est important de connaître la surface du bien non bâti car c’est une donnée essentielle à l’estimation du terrain constructible.
- La présence ou non de constructions sur le bien
- Son environnement (rivières, circulation routière…)
Il faut noter que les plans cadastraux sont disponibles sur le site du gouvernement ou du Pos de la commune (Plan d’Occupation des Sols).
L’estimation du terrain constructible
Un terrain est dit constructible lorsqu’il peut recevoir une construction. Il se situe généralement en zone urbaine et constitue un bien rare et très convoité par les acquéreurs. L’évaluation financière d’un tel bien est assez complexe car les prix peuvent être très variables. A titre d’exemple, les prix se situent entre 300 et 2000 euros/m2 en région parisienne. Aussi, il est préférable de faire estimer un terrain constructible, par des professionnels dans le domaine.
En effet, plusieurs données doivent être prises en compte dans l’estimation d’un terrain constructible :
La situation du terrain et l’existence d’éléments de viabilité et d’équipement
Deux cas sont possibles :
- Pour les terrains en lotissement : il s’agit de terrains prêts à bâtir et viabilisés. Les risques de surprise sont moindres comparés à un terrain isolé. Toutefois, le règlement de lotissement comporte une réglementation stricte sur le choix des matériaux, des hauteurs et de l’implantation… Des obligations de vie collective peuvent par exemple être exigées par un cahier de charges.
- Pour les terrains isolés : les terrains se trouvent en-dehors d’un lotissement dans ce cas. Ce sont les règles d’urbanisme définies par la commune qui s’appliquent. Généralement, il s’agit de terrains non viabilisés. Cela implique le fait que l’acquéreur devra procéder à des démarches de viabilisation du terrain après l’achat. En ce sens, l’estimation d’un terrain constructible en lotissement est différente d’un autre isolé.
La possibilité d’obtention d’un permis de construire
Si les règles d’urbanisme indiquent qu’un terrain est constructible, cela ne signifie pas qu’il se prête d’office à la construction. Ses qualités physiques seront considérées. On peut citer le relief, la configuration ou encore la présence d’une servitude d’alignement ou non.
Comment estimer un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle ?
Tous les terrains constructibles destinés à recevoir un bâtiment à usage individuel doivent être estimés suivant les mêmes méthodes, qu’ils se situent en zone d’habitation, en zone industrielle ou en zone commerciale. Sachez que les parties qui composent la surface minimum d’un terrain coûtent plus chères.
Ainsi, si la surface de parcelle minimum pour construire une maison est de 300 m, un terrain de 300 et un autre de 500m n’auront pas les mêmes valeurs (au mètre carré). Dans l’estimation du terrain constructible, le terrain de 200m sera par exemple vendu à 1200 euros le mètre. En revanche, pour celui de 500m, ce sera 1200 euros le mètre pour les 300 premiers mètres. Quant aux 200 restants, ils seront par exemple vendus à 700 euros le mètre.
Cela s’explique par deux raisons : tout d’abord, les petites surfaces attirent généralement plus d’acquéreurs. Ensuite, les 200 m ne permettront pas de faire une seconde construction. Ils ne permettront que d’étendre celle déjà envisagée ou bien de créer un jardin par exemple.
Comment estimer un terrain destiné à la construction d’un lotissement ou des habitations collectives ?
Les lotisseurs et les promoteurs sont surtout intéressés par les grandes parcelles de terrain avec un statut permettant la construction de lotissements ou d’habitations collectives. L’estimation du terrain constructible suit alors la méthode d’évaluation par compte à rebours qu’on appelle « bilan aménageur ». Voir ici.
Il s’agit de faire une estimation du produit de la vente du nombre de mètres carrés pouvant être vendues (on exclut les parties communes), puis de soustraire toute dépense pour le projet comme les taxes et les frais financiers. N’oubliez pas de prévoir une marge de 20% et une estimation des frais de 10%. Au final, vous obtiendrez la valeur de votre terrain.
